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8亿彩票---为梦想投注 深圳取消商务公寓“只租不售”或影响市场预期

发布时间:2020-01-09 13:54:39   人气:2061

8亿彩票---为梦想投注 深圳取消商务公寓“只租不售”或影响市场预期

8亿彩票---为梦想投注,来源:新京报

12月12日,深圳取消商务公寓“只租不售”的“靴子”终于落地。据媒体报道称,12月12日上午,深圳住建局确认了这一消息:深圳已调整了去年出台的商务公寓“只租不售”政策,自11月起已经开始执行。问题在于,时隔一年深圳为何取消商务公寓“只租不售”?这会对市场产生怎么影响?

商务公寓成重点调控对象

深圳市住房和建设局(简称“深圳住建局”)介绍,之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定,原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看不利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。

时间回溯到2018年7月31日,深圳出台“深四条”调控政策。其中规定,各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。而且出租期限不能一次超过10年。此外,政策还提出,不管是个人还是公司买商务公寓,5年内禁止转让出售。而且是自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

触发彼时这一政策启动最直接原因是,过往由于深圳未将商务公寓纳入限购,近年来明显出现投资资金转向商务公寓的情形。据媒体报道,2013年7月至去年6月,深圳成交商务公寓达4.46万套,占比超过八成。2017年初至去年4月下旬,深圳企业法人购买一手商务公寓2011套,占总套数的16.9%,而当时北京、广州、上海均已将商务公寓纳入限购范围。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这和当时深圳政策骤然收紧的因素有关,进一步体现当时深圳公寓市场的发展导向,即此类房源通过限制,较好地进行管控,抑制了投资投机市场需求。不过,严跃进同时指出,在防范炒作时,也出现了一些新情况,尤其短期内影响该类项目的消化或销售。

深圳商务公寓成交低迷

实际上,“深四条”调控政策出台后,商务公寓市场迅速降温。来自易居研究院中国百城报告相关统计数据显示,在酒店式公寓方面,2017年,深圳成交面积995145平方米,2018年降至529168平方米,2019年1月-11月,则回升至751687平方米,不过,仍低于2017年水平。

严跃进表示,类似数据说明2018年政策管控后,深圳酒店式公寓或商务公寓出现较明显的降温,明显受到深圳商务公寓“只租不售”政策的影响,而到了2019年,受深圳普通住房销售市场的回暖,类似房源有所回暖,但预计此前滞留下来的库存规模也依然较大。

值得一提的是,土地市场上,“深四条”调控政策出台后,商务公寓用地的拍地情况也并不乐观。新京报记者注意到,去年深圳推出的商务公寓用地,基本是被深圳市人才安居集团收入囊中,其他企业参与热情不高。

从这一层面分析,在深圳中原董事总经理郑叔伦看来,房企不参与,这意味着“只租不售”政策的实际意义并不大。

新政符合深圳房地产调控方向

“这个政策取消也在情理之中。”在接受新京报记者采访时,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从现在来看整个市场平稳下来,特别是租赁市场,租赁价格甚至已出现下跌。经过这两年租赁培育,租赁供应也呈现多渠道增加。而且,商务公寓的租赁并不是租赁的主体,对平稳租金价格也并没有太大帮助。

此外,李宇嘉指出,这一政策出台背后,还有一大原因在于深圳整个房地产市场出现一大新变化。“深圳肩负的历史使命是粤港澳大湾区核心城市、新示范区,会吸引包括港澳同胞等很多人前来购房,而这部分人购买的很多都是公寓,因此,该政策出台,目的在于将市场活跃起来。”

“2019年上半年的数据显示,公寓已达到深圳新建商品住房成交量的41%,可见公寓已成为深圳多渠道供应一个很重要主体,因此,也需要考虑它的功能有效性。”李宇嘉说。

李宇嘉还强调,之前深圳出台商务公寓只租不售,很大程度是因为城市更新里很多都改为公寓,相当于产业地产类住宅化。当时,深圳为了保住产业用地出台了商务公寓政策,但去年至今情况有了很大变化,“一些不符合环保要求、产能过剩,因承受不了成本而产业外迁,给深圳腾挪了很多产业空间,这时候也不需要这样的政策去防范相关问题了。”李宇嘉说。

而在郑叔伦看来,取消商务公寓只租不售,可让企业更积极参与城市更新。从目前的情况看,不少项目城市更新中配件了商务公寓,如果未来开发商旧改商务公寓只能自持,无法出售,也无法给到返迁居民,将大大增加城市更新的难度。而深圳中心区旧改难度越来越高,取消限制将让部分停滞的城市更新项目更加容易推进。

此外,郑叔伦指出,商务公寓虽然为商业性质用地,但实为居住属性,是住宅用地的良好补充,深圳居住用地供应本来就少,商务公寓限制后,可售的居住属性房源也减少,不利于解决供需不平衡的问题,“而深圳一直致力于增加市场供给,鼓励城市更新,取消政策符合二次房改长远战略,也符合深圳房地产调控方向。”

取消只租不售,但仍然限售。在郑叔伦看来,体现政府依然维持公寓产品的投资行为的抑制。基于此,他认为,“调控没有放松,公寓产品也并没有太大利好”。

业内:或对全国市场出现预期影响

新京报记者了解到,深圳此举并非个例,实际上,此前广州也出台过类似政策。2018年12月,广州市住建委在官方网站发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。该政策以2017年3月30日为节点,对商服类物业限购政策的具体执行进行了调整。

该政策解读称,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。该时间节点后土地出让成交的房地产项目,其商服类物业的销售对象应当是法人单位。对于个人购买商服类物业,取得不动产证满2年后方可再次转让。

诸葛找房数据研究中心王小嫱指出,本次取消商务公寓的只租不售,短期给开发企业去化商务公寓带来一定利好,长期看,对楼市价格变化影响有限。

不过,在58安居客房产研究院分院院长张波看来,取消商务公寓“只租不售”限制,会对市场会产生一定影响。张波分析称,从今年下半年深圳房地产市场的表现来看,在粤港澳大湾区利好、先行示范区落地、港澳居民在深购房政策调整,普通住宅标准变化等政策推动下,热度提升较为明显,并且区域外的投资性购房需求也有向深圳聚集的苗头。基于此,在张波看来,该政策一旦落地,虽然单一政策对市场热度提升的效果有限,但结合之前已落地政策,整体对于深圳楼市热度提升的效果亦不容小觑。

“从大湾区市场整体表现来看,深圳的热度提升也位于前列,因此,在落实房住不炒,保障市场平稳运行的目标下,深圳直接针对楼市利好性政策依然需要保持相对谨慎。”张波表示。

从全国的影响层面来看,严跃进表示,类似政策有可能对全国市场出现两个预期影响:这可能会强化后续全国市场政策放松的判断,尤其是会被认为政策底部逐渐形成,后续政策有拐点。此外,这可能对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响,至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”,但深圳此类政策后,商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。

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